租樓 vs 買樓計算機

淨係比較每月洗費（供款 vs 租金）會漏咗買樓最核心嘅一部分——每月供款入面有一截係「還本」，會變成業主權益（Equity），並唔係純粹嘅開支；同時首期呢一筆錢，如果租樓就可以攞去投資賺回報。「淨資產」比較就係將呢兩樣嘢一齊計埋：買樓淨資產＝樓值－尚欠按揭餘額；租樓淨資產＝首期同每月慳落嚟嘅錢攞去投資嘅組合市值。呢個先係反映邊個選擇長遠令你「身家」更多嘅正確比較方式。

唔一定。交叉年份只係代表「以你輸入嘅呢組假設（樓價升值率、投資回報率等）」，買樓淨資產喺嗰一年開始高過租樓投資組合。呢個結果對假設非常敏感——樓價升值率同投資回報率隨便調高調低幾個百分點，交叉年份甚至邊個情景跑贏都可能完全逆轉。買樓仲牽涉好多呢個計算機冇計入嘅因素（例如自住嘅生活穩定性、裝修自由度、唔使搬屋嘅心理成本等），呢個工具只係一個財務角度嘅參考框架，唔係一個「應該買樓定租樓」嘅結論。

因為租金會隨你設定嘅「租金年增長率」逐年上升，如果升到某個年份租金已經貴過買樓嘅供款＋雜費，租樓情景嗰個月就要由投資組合入面「攞走」呢筆差額（即減少咗嗰個月本來可以再投資落去嘅金額），先會令組合市值增長減慢甚至短暫倒跌。呢個係刻意反映「長遠嚟講買樓供款固定、租金會通脹」呢個現實特徵。

呢度嘅「業主雜費」泛指差餉、地租、大廈管理費、日常維修保養呢幾項租客通常唔使直接負擔嘅開支，統一用「物業現值 × 你設定嘅年百分比」簡化估算。現實入面差餉／地租係按「應課差餉租值」（通常遠低於市值）計算，唔係按市值，所以呢個工具嘅估算方式係一個簡化近似值，唔係精確嘅官方公式；如果你有具體屋苑嘅管理費／差餉數字，可以自行將呢個百分比調整到更貼近你嘅實際狀況。

2024年2月28日起，政府已全面撤銷住宅物業需求管理措施——買家印花稅（BSD）同額外印花稅（SSD）已完全取消，非首置香港永久居民及非香港永久性居民買家嘅從價印花稅率，亦已同首置人士睇齊（同樣用第2標準稅階）。即係話而家所有身份嘅買家，從價印花稅計法一律相同，所以呢個工具唔再需要你揀身份，直接用統一稅階計算。

呢個因人而異，並冇「正確答案」。環球股票市場（例如標普500）長期歷史平均年化回報約7-10%（不保證，過去表現不代表將來）；如果你傾向保守，可以用債券或均衡組合嘅預期回報（例如3-5%）。呢個假設對計算結果影響好大，建議試下拖動滑桿，睇下唔同回報假設下，交叉年份同最終淨資產會點變化，而唔係死盯住單一個「標準答案」數字。