樓換樓資金鏈模擬器
比較「買樓先」定「賣樓先」兩種換樓策略，喺過渡期入面邊種嘅額外現金支出較低， 以及買樓先情景下，新樓首期嘅資金缺口有幾大。
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舊樓資料
新樓資料
過渡期假設
買樓先：預計舊樓幾耐先賣得出；賣樓先：預計要租樓過渡幾耐
「賣樓先」策略下，過渡期要租樓住嘅市場月租
買樓先嘅過渡期成本較低
HK$30,000
預計過渡期 6 個月
過渡期額外現金支出對比
買樓先情景：新樓首期資金缺口
新樓首期需要
HK$2,700,000
舊樓套現淨額
未到手
缺口
HK$2,700,000
買樓先情景下，舊樓賣出所得（估計 HK$3,940,000）仲未到手，新樓首期要靠另外嘅流動資金或者過渡貸款支付。
如果過渡期比預期耐——敏感度分析
| 過渡期 | 買樓先成本 | 賣樓先成本 |
|---|---|---|
| 3個月 | HK$45,000 | HK$60,000 |
| 6個月 | HK$90,000 | HK$120,000 |
| 9個月 | HK$135,000 | HK$180,000 |
| 12個月 | HK$180,000 | HK$240,000 |
＊以上數字僅供參考，實際結果以官方通知為準。
而家換樓，印花稅唔再係問題
2024年2月28日起，政府已全面撤銷買家印花稅（BSD）同額外印花稅（SSD），非首置人士嘅從價印花稅率 亦已同首置人士睇齊。舊時「換樓要先畀多8.5%從價印花稅、賣咗舊樓先攞返稅」嗰套複雜機制已經完全 唔存在——真正嘅風險核心，唔再係稅務，而係「時序」：買新樓先定賣舊樓先，資金鏈邊樣風險更大。
買樓先 vs 賣樓先：核心取捨
買樓先可以即刻睇中即買，唔使匆忙搬家，但過渡期要同時揹住兩層樓嘅按揭，銀行審批新按揭嗰陣亦都 要計埋舊按揭嘅供款做壓力測試，隨時因為「雙按揭」而審批唔到；新樓首期仲要用自己嘅流動資金頂住， 因為舊樓賣出所得未到手。賣樓先資金風險較低，但要搵臨時居所過渡，仲要承受過渡期間新樓樓價 上升嘅風險（此工具刻意冇計呢一層，因為短期樓價升跌難以估算）。
常見問題
而家換樓仲使唔使煩印花稅嗰啲複雜計算？+
唔使。2024年2月28日起，政府已全面撤銷買家印花稅（BSD）同額外印花稅（SSD），非首置人士嘅從價印花稅率亦已同首置人士睇齊。即係話舊時「換樓要先畀多8.5%從價印花稅、賣咗舊樓先攞返稅」嗰套複雜機制已經完全唔存在，而家買樓先定賣樓先，喺印花稅呢一層已經冇分別，真正嘅風險核心在於資金鏈同時序，而唔係稅務。
「買樓先」嘅過渡成本點解淨係計舊樓月供，唔計新樓月供？+
因為新樓月供係你換樓之後遲早都要負擔嘅開支，唔算係「因為換樓策略」而額外產生嘅成本；相反，舊樓月供喺你換咗樓之後理論上唔應該再存在，但買樓先嗰段過渡期你仍然要同時負擔緊兩層樓嘅供款，呢筆「額外」負擔先係比較兩種策略嗰陣真正有意義嘅差異部分。
工具冇計「賣樓先」情景喺過渡期新樓樓價上升嘅風險，係咪漏咗？+
係刻意留白，唔係漏咗。短期樓價升跌難以準確估算，如果勉強加一個「樓價升幅」假設落去計算，反而會將一個高度不確定嘅猜測，包裝成一個好似好準確嘅數字，容易誤導用戶。呢個風險係「賣樓先」策略真實存在嘅一個考量，但建議你自己按個人對後市嘅判斷嚟衡量，唔應該由呢個工具幫你「計死」。
銀行審批新按揭嗰陣，會唔會計埋我仲未賣出嘅舊樓按揭？+
會。如果你揀「買樓先」策略，喺舊樓未賣出之前申請新按揭，銀行做壓力測試同供款與入息比率（DTI）評估嗰陣，一般都會將你現有嘅舊按揭供款計落去，令你嘅「可負擔」按揭金額大幅降低，甚至可能導致新按揭審批唔到。呢個係「買樓先」策略一個好實在嘅額外風險，建議揀呢個策略之前，先同銀行/按揭轉介了解清楚你嘅實際可貸金額。
計算假設及限制
本計算機純粹比較過渡期嘅額外現金支出，冇計及過渡期間樓價變動、銀行審批結果嘅不確定性、 過渡貸款嘅利息成本等因素。實際換樓決定應該連同你嘅按揭轉介／代理一齊評估銀行實際可貸金額， 本工具唔構成置業或者理財建議。
相關工具
免責聲明
計算結果僅供參考，不構成專業財務、法律或稅務意見。實際數字以政府官方公告及相關機構通知為準，如有疑問請諮詢持牌專業人士。
數據根據香港政府官方公告，每年財政預算案後更新。
