買樓不論係收租定自住，業主最驚嘅未必係樓價唔升，而係驚個市跌到令層樓變咗「負資產」。對呢幾年靠高成數按揭上車嘅「剛需」業主嚟講，金管局每季公布一次嘅負資產數字，就好似一份定期嘅樓市體檢報告，直接反映緊市場嘅防守力同埋大家嘅財政健康。如果你正考慮宜家入市，或者手頭上已經供緊樓，睇通呢啲數據背後嘅玄機，肯定重要過單單睇住個成交價升幾多。
負資產宗數大幅回落：市場壓力真係消失咗？
根據金管局最新公布嘅調查，2026 年第 1 季末嘅負資產住宅按揭個案錄得 11,424 宗。對比返 2025 年第 4 季末嗰 21,304 宗，短短三個月入面，宗數大幅跌咗 46.4%。就咁睇呢組數字，負資產問題好似有明顯改善，連帶涉及嘅金額亦都由 2025 年底嘅 1,054 億港元，縮水咗接近一半，跌到 2026 年首季末嘅 550 億港元。
呢種「攔腰式」嘅跌幅，背後可能有幾個原因。一嚟可能係樓價喺嗰段時間稍微穩住咗，令到一啲原本喺邊緣掙扎嘅物業，市值重新高過貸款額；二嚟亦唔排除部分高風險個案已經透過轉按或者清還貸款等方式處理咗。不過，我哋唔可以單憑宗數少咗就覺得萬事大吉，因為樓市波動往往係一浪接一浪，數據反映嘅通常係滯後咗嘅現實。
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高成數按揭仍是負資產核心群體
金管局喺新聞稿入面特別點名，呢啲負資產個案主要都係涉及銀行職員嘅住屋按揭，或者係透過按揭保險計劃（按保）借返嚟嘅貸款。點解呢兩類人最容易「中招」？講到底就係因為佢哋嘅按揭成數通常最高。
假設你喺樓市高位嗰陣入市，借足九成甚至更高成數，咁層樓嘅市值只要跌咗超過一成，你欠銀行嘅錢就會即刻多過層樓嘅價值。雖然今次數據顯示，負資產入面嘅無抵押部分（即係差銀行嗰舊錢扣埋層樓市值）由 2025 年底嘅 62 億港元，減少到 2026 年首季末嘅 28 億港元，反映緊業主嘅實質資產缺口收窄咗，但對高成數供款人嚟講，防守緩衝空間依然係非常之窄。如果你正準備置業，一定要預先試算唔同成數下嘅還款壓力，唔好諗住「借到盡」就一定冇事。
隱藏嘅警號：拖欠比率上升與二按盲點
雖然總宗數跌咗，但有一個數字大家絕對要留心。金管局指出，2026 年第 1 季末拖欠 3 個月以上嘅負資產按揭貸款比率係 0.5%，雖然官方形容呢個數字仲係處於「低水平」，但如果對比返 2025 年第 4 季末嘅 0.31%，升幅其實幾明顯。
更重要嘅係，呢份調查有一個先天嘅「盲點」。金管局明確講咗，呢啲數字只係計銀行提供嘅一按，並唔包括二按。通常銀行係冇客人在二按下面嘅未償還貸款資料，所以如果有業主同時借咗一按同埋發展商或者財務公司嘅二按，就算佢哋已經變咗負資產，都未必會反映喺呢 11,424 宗入面。呢個「數據真空」意味着市場實際面對嘅負資產壓力，好大機會比官方數字顯示嘅仲要大。
原創觀點：負資產唔等於要斷供
好多人一聽到負資產呢三個字就覺得係世界末日，甚至成日擔心銀行會唔會即刻「Call Loan」（要求提早還款）。但實際上，只要你每個月準時供款，銀行通常都唔會因為層樓帳面跌價而主動收樓。負資產最大嘅風險其實唔係資產跌價，而係業主嘅「現金流」出現問題。
從今次數據見到拖欠比率上升，反映緊有部分業主嘅財政狀況開始捉襟見肘。作為專業嘅理財規劃，業主唔應該只係關注層樓值幾多錢，而係要確保自己有足夠嘅應急資金。我哋通常建議最少要儲定 6 到 12 個月嘅供款儲備。喺宜家呢種高息環境同樓市波動期，守住供款紀錄同信用評級，先至係保住層樓、避免被收樓最有效嘅護城河。
總結
2026 年首季負資產宗數雖然見到減半，但拖欠比率嘅回升同埋二按數據嘅缺失，都提醒緊我哋樓市風險仲未完全消散。如果你係打算入市嘅準買家，或者係考慮緊轉按嘅業主，建議做任何決定之前，先利用專業工具詳細計算自己嘅財務負擔能力。
買樓最忌借到太盡，留返多啲緩衝空間畀自己，先至可以喺樓市大浪入面坐得穩。
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